Sofortdarlehen von Bausparkassen - Finanzierung einer Immobilie zu 100 Prozent

Immobilien-Vollfinanzierungen durch Banken/Bausparkassen Viele Banken bieten mittlerweile auch Finanzierungsmodelle an, mit denen man eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren kann. Die Bank kann so insgesamt eine grössere Anzahl an Finanzierungen an den Mann/die Frau bringen, weil diese Sofortfinanzierungen in der Regel an Kunden verkauft werden, die normalerweise keinen Kredit zur Immobilienfinanzierung bekommen würden (da kein Eigenkapital vorhanden).





sehr hohe Belastung für den Bauherren
Aber natürlich wird auch bei diesen Finanzierungsarten trotzdem Eigenkapital angespart. Oder besser gesagt: eingezahlt. Im Prinzip gibt es 2 Varianten von Sofort-Baufinanzierungen.

Finanzierungsmodell 1:
Der Kunde schliesst einen Bausparvertrag ab und zahlt hier Monat für Monat ein, bis die Baussparsumme voll eingezahlt ist.
Die Zeit die benötigt wird, um das nötige Eigenkapital in den Bausparvertrag einzuzahlen, wird durch ein weiteres Darlehen überbrückt. Dieses Darlehen dient praktisch zur Vorfinanzierung des Hauses/Wohnung bis der Bausparvertrag reif ist und das Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden kann. Das Überbrückungsdarlehen läuft so lange, bis die Ansparsumme des Bausparvertrages voll einbezahlt ist und der Bau-Sparvertrag zuteilungsreif ist. Dann löst der günstige Bausparkredit das erste teurere Darlehen ab. Das erste Darlehen wird als auf einen Schlag abbezahlt. An dessen Stelle tritt das zinsgünstigere Darlehen aus dem Bausparvertrag.


Nachteile für den Kunden:
Man muss viele Jahre mit dem ersten teureren Darlehen überbrücken bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Denn Anfangs wird weniger getilgt (da ein Teil der monatlichen Rate benötigt wird um in den Bausparvertrag einzuzahlen). Dadurch steht weniger Geld zur Tilgung zur Verfügung und die Zinskosten erhöhen sich enorm. Somit werden die Schulden in den ersten Jahren der Finanzierung kaum weniger.

Hieraus resultiert eine längere Laufzeit der gesamten Finanzierung. Nämlich erst wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, wird das Überbrückungsdarlehen abgelöst. Sprich: Erst ab diesem Moment (wenn das erste, teurere Darlehen vom Bausparkredit abgelöst wird) kann ein Grossteil der Monatsrate zur Tilgung genutzt werden. Dadurch steigt die Laufzeit einer solchen Vollfinanzierung an. Man muss also einige Jahre länger zahlen als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital. Eine längere Laufzeit bedeutet für den Kunden auch immer höhere Kosten.
Stellt man diesem Finanzierungsmodell einen normalen Kredit gegenüber und verwendet hierbei von Anfang an alles Geld der Monatsrate zur Kredittilgung, so fährt man hiermit oft günstiger.





Finanzierungsmodell 2:
Die Bausparsumme für den Bauspar-Vertrag wird hier nicht in regelmässigen Raten einbezahlt, sondern die gesamte Ansparsumme wird auf einmal in den Bausparvertrag eingezahlt. Um das Geld für diese einmalige Zahlung zur Verfügung zu haben, nimmt der Kunde ein ganz normales Darlehen auf. Dieses Darlehen beinhaltet den Betrag (Kaufpreis) den die Immobilie kostet, sowie die Einmalzahlung der Bausparsumme in den Bausparvertrag. Da auch bei einmaliger Zahlung der Bausparsumme noch abgewartet werden muss bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, wird der Kaufpreis des Hauses/Wohnung und die gesamte Baussparsumme als erstes Darlehen (Überbrückungsdarlehen) aufgenommen. Dieses Darlehen läuft so lange, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Dann wird das erste teurere Darlehen durch das günstigere Bauspardarlehen abgelöst.

Nachteile für den Kunden:
Der erste Kredit (der später vom Bauspardarlehen abgelöst wird) ist viel höher als eigentlich benötigt. Denn dieses Darlehen enthält, 1. den Kaufpreis der Immobilie und 2. das Kapital für die Ansparsumme des Bau-Spar-Vertrages der später das Darlehen ablöst.

Der Kunde muss hier also gleich 2 sehr hohe Darlehen aufnehmen um die Sofortfinanzierung möglich zu machen. Für solch hohe Summen fallen natürlich dementsprechend hohe Zinsen an. Die Verbraucherzentralen haben in einem eindrucksvollen Beispiel gezeigt, das Bausparsofortkredite sehr teuer für der Darlehensnehmer werden können. Um eine Immobilie mit 100.000 Euro Gesamtkaufpreis zu finanzieren, mussten bei einer Bausparsofortfinanzierung, Darlehen von insgesamt 182.250 Euro aufgenommen werden.
Es wurden also nicht 100%, sondern über 180% der Kaufsumme per Kredit finanziert. Die entstehenden Zinsen sind enorm und Kosten der Kreditnehmer viel Geld.



Fazit:
Bausparsofort-Finanzierungen sind daher wenig emfehlenswert. Erstens sind solche Finanzierungskonstellationen nur schwer durchschaubar und kaum nachvollziehbar und 2. ist ein normales Darlehen oft sogar günstiger.

Sollten Sie ein Angebot für ein solches Bausparsofortdarlehen vom Bankberater bekommen, dann lassen Sie sich immer auch eine Finanzierung mit einem normalen Annuitätsdarlehen ausrechnen, diese sind in vielen Fällen nämlich günstiger. Grund: Die Kreditsumme ist weniger hoch und das gesamte Geld welches man monatlich für eine Rate aufbringen kann, tilgt den Kredit mit. Beim Bausparsofortdarlehen hingegen muss man Entweder erstmal die Baussparsumme selbst finanzieren (was zu höheren Darlehen führt) oder man muss Jahrelang in einen Baussparvertrag einzahlen bis er Zuteilungsreif ist (dieses Geld fehlt natürlich zur eigentlichen Tilgung). Bei beiden Varianten muss der Kunde also einen Bausparvertrag abschliessen und zeitgleich ein weiteres Darlehen aufnehmen (entweder um die Zeit zu Überbrücken um das nötige Kapital in den Bausparvertrag einzuzahlen oder um die Summe für eine Einmalzahlung in den Bausparvertrag parat zu haben) .

Zwar bieten diese Sofort/Vollfinanzierungen den Vorteil die eigenen vier Wände ohne Wartezeit beziehen zu können, jedoch ist der Preis dafür sehr hoch. Nur wer dauerhaft ein hohes und sehr sicheres Einkommen hat, sollte sich an diese Finanzierungsmodelle wagen.





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