Freitag, Juli 29, 2016

Das gibt es beim Immobilienkauf zu beachten

Der Kauf einer Immobilie bringt Vorteile und Nachteile mit sich. Der Nachfolgende Artikel erläutert einige wichtige Punkte, die beim Hauskauf/Wohnungskauf zu beachten sind.

Eigennutzung oder Vermietung?
Grundlegend sollte erstmal die Frage geklärt werden, ob die neue Immobilie selbst genutzt werden soll. Ist dies nicht der Fall, dient die Anschaffung also als Geldanlage und soll Vermietet werden, gibt es zusätzliches zu beachten. So sollte man als Vermieter eine gute Rechtsschutzversicherung besitzen, die bei Steitigkeiten mit dem Mieter auch einspringt. Wird die Immobilie nicht selbst genutzt ist auch die Lage wichtig.



Wo befindet sich die Wohnung/das Haus?
Wichtig ist eine gute Infrastruktur (z.B. Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Erreichbarkeit von Ärzten, Bahnhöfen etc.). Als zweites wichtiges Kriterium gilt die Lebensqualität welche Immobilie und Umgebung bietet.

Steht die Immobilie in einer "guten Gegend"?. Ist in direkter Näher viel Verkehr? Wie gut ist die Aussicht (schaut man auf Beton oder ins Grüne)?
Alle diese Kriterien beinflussen den Preis/Werterhalt einer Immobilie.

Kauft man zur Eigennutzung, so sind diese Dinge zwar auch wichtig, aber hier liegt die Entscheidung beim Käufer selbst, da die Wohnung/das Haus auf jedenfall bewohnt ist. Man muss sich keine Sorgen darüber machen, ob man für die Immobilie einen Mieter oder Käufer findet. Daher können bei Eigennutzung die obigen Kriterien evt. vernachlässigt werden.


Schnitt und Bausubstanz prüfen
Vor dem Kauf sollte man sich über die Qualität des Baus ein Bild machen. Gundlegend ist hierbei der Schnitt (Zimmeraufteilung) und die Helligkeit (Tageslicht) zu betrachten.
Des weiteren ist die Substanz des Baus selbst wichtig. Gerade bei Gebrauchtimmobilien/Altbauten ist der technische Stand der Haustechnik zu überprüfen. In welchem Zustand und auf welchem technischen Niveau sind z.B. die Heizungsanlage oder die Fenster? Sind diese veraltet können zum Kaufpreis noch hohe Nebenkosten entstehen, da evt. eine Nachrüstung erforderlich ist. Gleiches gilt für den Zustand des Dachs (hier Achtung: viele ältere Bauten sind unter dem Dach noch nicht Isoliert).

Welche Materialien beim Bau verwendet wurden lässt sich in der Regel aus den Bauplänen und Bauunterlagen (z.B. alte Rechnungen) ersehen. Diese sollten Sie vom Verkäufer zur Einsicht zur Verfügung gestellt bekommen. Daraus lässt sich oft herauslesen, ob hochwertige oder billige Materialien bei Hausbau verwendet wurden und wie gebaut wurde. Da ein Laie in der Regel mit der Bewertung und Einschätzung der Bausubstanz überfordert ist, emfiehlt es sich ein unabhängiges Gutachten von einem Architekten/Sachverständigen erstellen zu lassen. Dieser sollt enicht nur Baupläne und Bauunterlagen mit einsehen, sondern den Käufer auch bei der Besichtigung des Hauses begleiten. Adressen von vereidigten Sachverständigen erhalten Sie bei Ihrem Amtsgericht.



Mit Hilfe eines Sachverständigen lassen sich Baumängel schneller erkennen und reklamieren. Denn in der Regel wird beim Kauf einer gebrauchten Immobilie die Gewährleistung ausgeschlossen. Dies bedeutet, das evt. Mängel die nach dem Kauf bekannt werden das alleinige Problem des Käufers sind. Der Verkäufer kann nicht mehr belangt werden.

Daher ist ein fachmännischer Rat sehr Hilfreich. Zwar kostet ein Gutachten einige Hundert Euro, aber dies ist im Vergleich zu den Kosten die entstehen können, wenn nach dem Kauf Mängel auftreten sehr gering. Daher sollte dieses Geld investiert werden.

Wichtig ist bei der Prüfung des Baus die bereits vorhandene Isolierung und wie bereits oben erwähnt, die Heizungsanlage/Energieversorgung. Denn die Energiekosten steigen ständig. Daher ist es wichtig sich darüber ein Bild zu machen, wie das Haus Isoliert ist und mit welchen Heizkosten zu rechnen ist. Leider ist dieser Punkt schwer nachprüfbar, da es keine Vergleichsmöglichkeiten gibt. Bei Art und Umfang der Isolierung muss man den Aussagen und Unterlagen des Verkäufers
vertrauen. Tip: Lassen Sie sich vom jetzigen Eigentümer/Bewohner die Heizkosten/Energiekostenabrechnungen der letzten Jahre zeigen. So kan man ungefähr einschätzen was an Energiekosten anfällt.


Eigentumswohnungen mit Eigentümergemeinschaft/mehreren Eigentümern im Haus
Wird eine ETW in Betracht gezogen, so ist die Anzahl der Parteien im Haus wichtig (in der Regel sind nämlich alle Wohnungen eines Hauses auf verschiedene Eigentümer verteilt).

Ist eine Eigentümergemeinschaft vorhanden, so sollte man als erstes abklären ob ein sogenanntes "Hausgeld" gezahlt werden muss. Dies können mehrere Hundert Euro pro Monat sein. Diese muss jeder Wohnungsinhaber zahlen. Das Geld kommt in einen Topf und wird verwendet wenn Reperaturkosten etc. anstehen. Oder der Hausmeister wird aus dieser Kasse bezahlt. Solch ein Hausgeld kann den finanziellen monatlichen Aufwand stark erhöhen.

In der Regel werden Wohnungseigentümerversammlungen gehalten. Für jede Eigentümerversammlung gibt es ein Protokoll. Lassen Sie sich diese Protokolle aushändigen und studieren Sie diese. Daraus lässt sich ersehen ob evt. eine Modernisierung der Heizungsanlage ein neues Dach oder ähnlich teure Dinge in naher Zukunft geplant sind. Denn für solche Beschlüsse gelten für alle Eigentümer und die Kosten werden gleichmässig verteilt. So kann man ausspähen ob in naher Zukunft Kosten entstehen die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen.
Des weiteren ist aus den Versammlungsprotokollen ersichtlich ob sich die Eigentümer in der Regel schnell einigen können oder ob die Hausgemeinschaft evt. sogar zerstritten ist.



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Kommentare (1)Add Comment
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stimmt. nebenkosten sind sauteuer
geschrieben von wohnungskäfer, Mai 28, 2011
kann ich nur bestätigen. ich habe vor 14 Jahren eine wohnung gekauft. ich zahle an die hausverwaltung mittlerweile jeden monat 290 euro für den fall, das an dem haus mal etwas repariert werden muss oder erneuert wird. das hatte ich am anfang nicht bedacht und ich finde im nahchinein ist es ganz schön teuer geworden- ich muss solange ich die wohnung behalte die ganzen 290 weiterzahlen und werde nie etwas zurück bekommen, selbst wenn niemals etwas erneurt wird am haus.
...im nächsten leben wirds auf jedenfall ein haus und keine eigene wohung mehr, da hat man sowas nicht und kann selbst entscheiden wann man die bude erneuert

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